Comunidades de Propietarios y defectos de construcción

Con la idea de ayudar a nuestros clientes, hemos redactado un  artículo recogiendo las preguntas que nos hacen más frecuentemente en relación con los vicios ocultos y defectos de construcción en Comunidades de Propietarios. Para no alargarnos demasiado, lo haremos en dos posts.

¿En qué plazo prescriben las reclamaciones?

A partir del momento en que se haya provocado o descubierto el desperfecto de terminación, habitabilidad o de la estructura, el propietario dispone de 24 meses para iniciar las acciones que correspondan en contra de los sujetos sobre los que recae la responsabilidad de la edificación.

Este periodo de tiempo puede ser interrumpido por requerimientos no judiciales por lo que recomendamos enviar un burofax con el detalle de los daños causados en la propiedad, a la promotora, al constructor y al Director de Obra y de Ejecución (arquitecto y aparejador, respectivamente).

Si cualquiera de ellos llevara a cabo algún tipo de obra para reparar los desperfectos originados sin que hayan logrado subsanarlo definitivamente, es recomendable volver a mandar otro burofax en el que se comunique estas circunstancias.

En caso de que no se interpusiera una reclamación judicial de manera inmediata, aconsejamos enviar un burofax cada año para informar de los daños que se mantienen, las variaciones que se hayan producido en ellos y otros nuevos desperfectos que se hayan detectado. Esta precaución previene posibles perjuicios sobre demandas judiciales a posteriori.

Estas medidas son especialmente importantes en Comunidades de Propietarios en las que resulta muy habitual encargar al administrador o un tercero la tarea de informar de los defectos. Para realizar este tipo de reclamación no judicial, no es obligatorio el voto aprobatorio de la mayoría de la Junta de Propietarios, basta con la autorización del Presidente o el Administrador representantes de dichos propietarios. Si finalmente se interpusiera demanda judicial, sí se requerirá el acuerdo previo de los vecinos del inmueble.

¿Qué hacer si ya ha pasado el plazo para realizar la reclamación?

Como recogemos en nuestra página web, los plazos varían dependiendo del tipo de defecto (de 1 a 10 años) y el periodo de tiempo comienza a correr a partir de la entrega de la obra por la promotora. El problema surge cuando la vivienda se ha vendido finalmente mucho más tarde de lo previsto. Puede ser que en este caso, nos hayamos quedado fuera de plazo para reclamar a la constructora, Director de Obra o de Ejecución, según la LOE. Sin embargo, aún es posible demandar al vendedor o promotor basándonos en los compromisos que ha contraído por contrato con el comprador. Dicha responsabilidad contractual se mantendrá en vigor a lo largo de 15 años tras la venta. Sin embargo, estas reclamaciones suelen ser menos seguras.

¿Qué ocurre si el constructor / promotor lleva a cabo obras para subsanar los daños y no son efectivas?

Si el constructor / promotor ejecuta obras como respuesta a las demandas o reclamaciones que haya recibido, es fundamental que se documenten con partes de trabajo o documentos parecidos donde se registre cuándo y qué acciones que se han realizado. Es tan importante porque muchas veces únicamente parchean o camuflan los daños causados sin subsanar el origen y, pasado un cierto tiempo, volverán a reproducirse. En caso de que se den estas circunstancias, se tendrá en cuenta la fecha en que se realizó la reparación para los plazos de garantía en caso de plantear una eventual reclamación.

La semana que viene continuaremos con estas preguntas. Si es vuestro caso y tenéis cualquier consulta a este respecto, poneos en contacto con nosotros. En LOE Abogados somos expertos en vicios ocultos y defectos de construcción, te atenderemos personalmente.