La adquisición de una vivienda de segunda mano es una tendencia cada vez más frecuente en España. Desde el inicio de la crisis, no se habían comprado tantas como en los meses de Abril, Mayo y Junio de este año. Este dato viene avalado por el informe más reciente del Colegio Oficial de Registradores español. Las cifras son abrumadoras, frente a casi 100.000 viviendas usadas durante ese espacio de tiempo, solo se compraron algo más de 20.000 nuevas.
¿Qué tiene que tener en cuenta el comprador de una vivienda usada para evitar cometer errores que le puedan resultar demasiado gravosos a posteriori?
Según la OCU u Organización de Consumidores y Usuarios, es conveniente, si vamos a comprar una vivienda usada, verla junto con un especialista (arquitecto) sobre todo en el caso de que la construcción sea antigua o haya estado vacía durante un largo periodo de tiempo. Pero no solo es conveniente, sino que es fundamental, si en el documento de compraventa se explicita que “se compra como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra el inmueble, que el comprador declara conocer”, terminología habitualmente utilizada en este tipo de contratos y que tantas sorpresas ocasiona y no pocos pleitos.
Muchos piensan que contar con la opinión técnica de un perito es demasiado caro pero, lejos de ser así, puede evitarnos muchos quebraderos de cabeza. No solo efectuará un estudio de la vivienda sino del edificio en general para averiguar si será necesario realizar obras de poca importancia o por el contrario, será necesaria una reforma costosa, que de haberlo sabido, le hubiera llevado a no adquirir la vivienda.
Existen edificios anteriores al siglo XX en los que se pueden apreciar defectos constructivos en los forjados, los cimientos, las plantas inferiores o las cubiertas, que tras tantos años de vida tienen achaques importantes.
En otras ocasiones, el nuevo propietario debe asumir una serie de derramas de la Comunidad de Propietarios para rehabilitar la fachada del edificio, para colocar un ascensor o cualquier otra necesidad de alto coste, por lo que LOE Abogados recomienda solicitar al vendedor copia de las actas de comunidad de los últimos tres años.
Salvo pacto en contrario, al adquirir el inmueble, el nuevo propietario asume las obligaciones del anterior, independientemente de que las cuotas extraordinarias hayan sido aprobadas en juntas anteriores de la comunidad de propietarios, teniendo que abonarlas.
En el caso de que el comprador haya realizado todo tipo de indagaciones y, a pesar de todo, no descubra los defectos hasta que esté residiendo en la vivienda, aún puede acogerse a la ley. Según el Código Civil, “el vendedor está obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos en la vivienda siempre que estos hagan imposible vivir en ella o si se considerase que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido la vivienda o hubiera pagado menos por ella”. Dispone de un plazo de 6 meses desde que se efectuó la compra. Ahora bien, el peso de la prueba recae sobre el comprador que deberá demostrar que el anterior propietario no le informó del defecto o vicio oculto en cuestión.
La Organización de Consumidores advierte que el fallo de los jueces dependerá de cada caso ya que “puede que el vicio oculto sea de tal gravedad que el juez entienda que se ha vendido gato por liebre, incumpliendo el contrato de compraventa”.
De ahí la importancia de ser defendido por un profesional experto en esta materia que sepa plantear cada caso ante los tribunales.
Si te encuentras en una situación similar a la descrita en este post, ponte en contacto con nosotros y te atenderemos personalmente. En LOE Abogados somos expertos en vicios ocultos y defectos de construcción.