Lo prometido es deuda, seguimos con el tema que comenzamos la semana que viene en relación con las preguntas más frecuentes que nos hacen las comunidades de propietarios cuando descubren o padecen un vicio oculto o defecto constructivo:
¿Qué aconsejamos hacer cuando existe más de un propietario afectado en la misma comunidad?
En realidad, esta es la situación más habitual en lo relativo a vicios ocultos en comunidades de vecinos, que sean varios los afectados. En estos casos, aconsejamos siempre reclamar conjuntamente. Aparte de hacer más presión sobre los supuestos culpables, los costes de los abogados defensores e informes de peritos, se compartirán.
¿Qué ocurre si los vicios ocultos o defectos afectan a partes de la construcción o a áreas compartidas en el edificio?
Cuando el vicio oculto afecta a la estructura, a la cimentación, cubierta o a las zonas de piscina o escaleras, por ejemplo, aunque el origen se encuentre en partes o elementos comunes, acabará por afectar a las viviendas de los propietarios. Es el caso de las filtraciones en la fachada del edificio (elemento compartido) que terminarán por ocasionar manchas de humedad, etc en los pisos individuales.
En un primer momento, como comentábamos en nuestro artículo anterior, lo apropiado es que el Presidente o el Administrador de la Comunidad de Propietarios, en calidad de representante, realice una reclamación extrajudicial enviando un burofax a los responsables de la obra (Promotora, Constructor y Director de Obra y de Ejecución).
Si finalmente se decidiera proceder a interponer una demanda judicial, sí sería necesario convocar una Junta de Propietarios que la apruebe.
Llegados a este punto, es importante saber que existe la opción de incluir en la misma denuncia los vicios o defectos que atañan a elementos y zonas comunes junto con los de locales y viviendas privadas puesto que la jurisprudencia ha confirmado que el Presidente de la Comunidad de propietarios está legitimado para representarla en casos concretos.
Como ya hemos indicado en la pregunta anterior, una reclamación conjunta beneficiará a los demandantes, al repartir los gastos y resultar más económica para cada uno de ellos.
¿Y si el problema consiste en que las calidades que se ofertaron en la venta de las viviendas no coinciden las reales?
También es muy común encontrarnos con que, junto a los vicios ocultos, se constata una disminución de las calidades inicialmente ofertadas. En este sentido, debemos subrayar el hecho de que la memoria de calidades que se adjunta al contrato de compra-venta de la vivienda es de obligado cumplimiento para los vendedores al mismo tiempo que lo son los folletos publicitarios. Por lo tanto, puede reclamarse solo por ello, como una falta de responsabilidad contractual del vendedor pero también puede añadirse a la reclamación judicial por vicios o defectos constructivos.
Esperamos que os haya resultado de ayuda para posibles cuestiones que os surjan. Como ya comentamos, somos especialistas en demandas y reclamaciones de Comunidades de Propietarios y estudiaremos personalmente vuestro caso concreto.