Es muy común encontrarte, cuando bajas al garaje de tu vivienda o comunidad de vecinos, que la constructora ha dejado instalada una bomba de achique para “evitar” las consecuencias del agua debido a la subida de la capa freática (el agua que hay en el subsuelo) si está cerca de una rambla, de un río o del mar.
La bomba de achique es un mero parche que no soluciona el problema de la estanqueidad porque el agua seguirá estando presente e irá realizando su acción de forma silenciosa, pero continua: La armadura de la losa de cimentación puede ir debilitándose poco a poco.
Cuando por este motivo se demanda judicialmente al arquitecto y al promotor, éstos suelen alegar que no se produce un aumento del nivel freático permanente y mantenido en el tiempo. Otras veces sostienen que las filtraciones no eran relevantes o que hicieron constar medidas de aislamiento en el proyecto de obra. También los hay que intentan defenderse aduciendo que el agua ha aparecido en el garaje porque ha llovido excesivamente , es decir, por “fuerza mayor”.
Desgraciadamente, hay magistrados que se creen estas alegaciones y dan la razón a los demandados. Si además la promotora ha entrado en concurso de acreedores o se ha declarado insolvente, el tema empeora y el propietario del garaje puede irse olvidando de dejar su coche aparcado tranquilamente. El agua se acabará convirtiendo en un problema recurrente.
Pero, afortunadamente, también hay jueces que tienen claro que el arquitecto de una obra debe ser considerado responsable de esta situación ya que, aparte de haber realizado el proyecto, lo ejecuta como director de obra, liderándolo desde el punto de vista técnico. En este sentido, es competencia suya la tarea de inspeccionar y dirigir la cimentación y estructura de dicha obra. No es suficiente con dejar constancia de las anomalías que haya detectado durante la dirección de la obra. Por el contrario, es deber suyo revisar y verificar que han sido rectificadas o subsanadas antes de darla por finalizada.
Por lo tanto, si el vicio oculto tiene su origen en un aislamiento deficiente de la losa de cimentación o de las paredes del garaje, este hecho no puede haber sido pasado por alto por el director de obra/arquitecto, ya que, como bien sabe, este defecto originará humedades o incluso goteras.
Si la capa freática de un terreno tiene un nivel alto de manera permanente porque está cerca del cauce de un río y empieza a salir agua nada más empezar con los movimientos del terreno y la excavación, es indudable que es necesario realizar un informe geotécnico del suelo, no solo señalar que es conveniente hacerlo sino llevarlo a cabo. En caso contrario, si aparece agua en el suelo del garaje o se ataca a la cimentación, se da pie a considerar que el arquitecto ha sido pasivo para realizarlo y se le puede responsabilizar por ello.
Ante esta situación concreta, es necesario prever disposiciones específicas que garanticen la estanqueidad del edificio más allá de la simple colocación de una tela asfáltica. Si no fueron planificadas inicialmente, ni realizadas durante la obra es evidente que el garaje en cuestión no fue diseñado para soportar esas condiciones.
Pueden darse también el caso de que el agua tenga disueltos sulfatos. Este hecho agravaría aún más la situación del edificio porque los sulfatos atacan al hormigón por lo que habría que seleccionar un hormigón más resistente y un cemento que no se vea afectado por el agua.
Si te encuentras en una situación similar a la que hemos descrito en nuestro artículo de esta semana y necesitas la ayuda de profesionales, llámanos o mándanos un mail y te asesoraremos personalmente. En LOE Abogados somos expertos en vicios ocultos y defectos de construcción.