A quién reclamar: los agentes responsable de la edificación
Con la entrada en vigor de la importante Ley de Ordenación de la Edificación, se constituye un nuevo marco normativo para la actividad de la construcción de edificios, sector de indudable repercusión económica, y en los últimos tiempos, en evidente auge.
La ley aborda todos los aspectos relacionados con los defectos de construcción, la edificación, tales como sus exigencias técnicas y administrativas, sujetos intervinientes, responsabilidades y constitución de garantías, y persigue una finalidad doble dirigida al aseguramiento de la calidad de lo construido y a la protección de los intereses de los usuarios.
La Ley es aplicable a obras nuevas y asimismo a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios.
El promotor es una de las figuras claves en el proceso de edificación. Es promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
El promotor es responsable solidario en todo caso con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción (art. 17.3).
En primer lugar se incluye la figura del promotor, que se define como aquél agente de la edificación “persona física o jurídica que ordena, programa y busca los medios financieros, para realizar una determinada construcción“.
Por encargo del promotor, el proyectista redacta el proyecto con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente.
Los arquitectos, sin perjuicio de su propia responsabilidad, asumirán las consecuencias de la intervención de otros profesionales que aporten cálculos, estudios, dictámenes o informes al proyecto. La extensión de la responsabilidad a los daños o defectos de construcción derivados de la actuación de tales profesionales conlleva no obstante la posibilidad de repetir contra los mismos, facultad que también se atribuye al constructor frente al subcontratista y frente al suministrador de productos, respecto de su responsabilidad por defectos de construcción derivados de la intervención de éstos últimos, así como al director de obra que no haya redactado el proyecto frente al proyectista.
Los arquitectos técnicos que se ocupan de la dirección de la ejecución de las obras y el control cualitativo y cuantitativo de lo construido, y su calidad. Le corresponde el control directo e inmediato de la ejecución material de la obra, para lo cual deberá comprobar la calidad de los materiales, cuya recepción en obra deberá verificar, así como su correcta disposición. Se trata por tanto de un agente que deberá intervenir a pie de obra.
La ejecución de las obras con medios humanos y materiales, propios o ajenos, correrá a cargo del constructor, quien en función de la relación contractual que le vincula con el promotor que le encomienda las obras, deberá ejecutarlas con sujeción al proyecto, al propio contrato y a la legislación aplicable. Entre sus obligaciones figura igualmente la de designar un jefe de obra capacitado y aportar los medios humanos y materiales necesarios, pudiendo subcontratar la realización de parte de la obra o de sus instalaciones.
El constructor responderá de los vicios constructivos de los elementos de terminación o acabado de las obras, y de los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción derivados de impericia, falta de capacidad, incumplimiento de obligaciones o negligencia del jefe de obra y demás personas que de él dependan, y también de lo ejecutado por el subcontratista y por los daños derivados de deficiencias de los materiales de construcción.